近期，北京等熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調控再次升級，凸顯了政府抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的決心，深入貫徹“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒”的定位。在持續不斷的政策施壓下，房地產(chǎn)信托該何去何從？
本輪調控中
房地產(chǎn)信托形勢分析
從房地產(chǎn)行業(yè)歷次調控過(guò)程看，房地產(chǎn)信托增長(cháng)具有較為顯著(zhù)的順周期性，僅2013年出現背離，在房地產(chǎn)企業(yè)景氣度持續走低時(shí)，房地產(chǎn)信托增速反而繼續加快，但是持續時(shí)間并不長(cháng)，之后房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速呈現較大幅度下滑?？傮w看，房地產(chǎn)信托與房地產(chǎn)行業(yè)景氣度共振，相關(guān)性非常強。另外，根據公開(kāi)信息數據，2012年、2015年房地產(chǎn)行業(yè)周期低谷時(shí)，也是房地產(chǎn)信托違約高峰時(shí)期，信托項目?jì)陡冻袎狠^大。那么，在經(jīng)歷了多輪房地產(chǎn)行業(yè)周期后，本輪房地產(chǎn)周期下，信托公司面臨的形勢都有哪些不同呢？
筆者認為，這主要體現在，一是信托公司對于房地產(chǎn)信托的依賴(lài)度明顯降低，集合資金類(lèi)信托業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)集合信托占比已經(jīng)由2010年至2014年的平均24%，下降至2015年至今的平均13%，房地產(chǎn)信托周期性波動(dòng)可能對于信托公司的總體影響要小于過(guò)往；二是信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)化程度更高，風(fēng)險把控能力提升，已經(jīng)能夠針對不同客戶(hù)制定不同的風(fēng)險控制標準，市場(chǎng)策略更具前瞻性，應對周期波動(dòng)的能力升高。三是本次調控涉及的熱點(diǎn)城市更多，與信托公司重點(diǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域重疊程度更高，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)面臨的不確定性可能更大。
房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型行業(yè)，資金來(lái)源將對其發(fā)展產(chǎn)生重要影響，本輪房地產(chǎn)調控已經(jīng)涉及了債券融資、私募基金融資等調控政策，在融資渠道相繼受阻后，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)主要是房企購地融資、房地產(chǎn)貸款信托合規性等方面受到了窗口指導，這有利于房企融資需求回歸信托領(lǐng)域，房地產(chǎn)信托有可能迎來(lái)發(fā)展的好時(shí)機。
但事實(shí)的確如此嗎？在與部分信托同業(yè)的交流中，筆者認為雖然并未受到近期密集調控政策的影響，多數信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)準入較2016年沒(méi)有明顯變化——這源于以往準入標準已經(jīng)較高，主要目標區域為一二線(xiàn)城市，目標客戶(hù)為上市房企等實(shí)力相對較強的房企，而拿地業(yè)務(wù)主要取決于當地監管部門(mén)的態(tài)度，并沒(méi)有完全禁止。但是普遍對于四三線(xiàn)城市房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)持有非常謹慎的態(tài)度。受到房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)不樂(lè )觀(guān)情緒的影響，少部分信托公司已經(jīng)收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，在業(yè)務(wù)區域、增信措施、客戶(hù)資質(zhì)等方面有了更高要求，諸如業(yè)務(wù)區域收窄至一線(xiàn)城市、必須有抵質(zhì)押物等。而且，也有個(gè)別信托公司面對房地產(chǎn)調控持續升級時(shí)正在考慮調整相關(guān)業(yè)務(wù)準入標準。整體看，信托公司對于房地產(chǎn)信托并沒(méi)有因房企融資需求回流而過(guò)于樂(lè )觀(guān)，相反，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性的增加而更加傾向謹慎態(tài)度。
房地產(chǎn)信托：
嚴監管與“風(fēng)口”
在持續的宏觀(guān)調控背景下，房地產(chǎn)信托面臨更大不確定性，難以逃脫此輪周期，難以再現2016年新增房地產(chǎn)集合信托40%左右的高速增長(cháng)。2017年至今，初步統計，新成立的房地產(chǎn)集合信托同比增速約為-14%，預計2017年全年可能均為負增長(cháng)；隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險程度的上升，投資者投資意愿將會(huì )降低，投資收益要求會(huì )升高，由此，房地產(chǎn)信托募集難度會(huì )逐步增大，預期收益率會(huì )有走高趨勢。同時(shí)，房地產(chǎn)信托還需關(guān)注以下幾個(gè)方面：
一是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)可能面臨更加嚴格的監管。雖然此次房地產(chǎn)調控中，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)并沒(méi)有出臺新的監管要求，然而這并不意味著(zhù)未來(lái)沒(méi)有，近日監管層已經(jīng)提出差別化的信貸政策，未來(lái)過(guò)熱城市的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)有可能加強監管。2017年年初，已有信托公司因房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)違規受到監管處罰。因此，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)可能面臨更高的監管要求和合規風(fēng)險。
二是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險不容忽視。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)是風(fēng)險程度相對較高的一類(lèi)業(yè)務(wù)，根據2008年至今的信托業(yè)務(wù)法律訴訟統計，有近60%的法律糾紛涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)分化程度也較大，根據2015年年報披露，有近20%的信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)占比超過(guò)了20%，這部分信托公司既面臨存續房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險管控的考驗，也面臨新增業(yè)務(wù)風(fēng)險防范的考驗。而且，近年來(lái)，信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)向部分大型房企集中，面臨一定集中度風(fēng)險和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)系統性風(fēng)險。
三是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)需要升級。當前房地產(chǎn)市場(chǎng)調控主要涉及住宅項目，抑制房地產(chǎn)泡沫的形成，而對于養老房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)、物流房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)投資基金信托等房地產(chǎn)細分領(lǐng)域及業(yè)務(wù)，政府反而是積極支持的。因此，房地產(chǎn)信托應該繼續增強專(zhuān)業(yè)化水平，挖掘細分領(lǐng)域和市場(chǎng)的潛力，綜合運用并購、資產(chǎn)證券化等手段，豐富房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)模式，有利于化解宏觀(guān)調控對于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的沖擊。