（原標題：境內發(fā)債和銀行貸款被限 信托海外發(fā)債再成房企輸血通道）
2017年以來(lái)，在房企資金需求居高不下的背景下，隨著(zhù)相關(guān)信貸和發(fā)債政策的收緊，融資成本高企的信托和海外發(fā)債再度成為房企主要輸血通道。
用益信托最新數據顯示，2017年3月全月共發(fā)行101只260.4億元的房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，較2月份的54只166.3億和1月份的50只171.2億，不管是從發(fā)行只數，還是發(fā)行規模上，都增加了近100%和50%以上。
華融信托研究員袁吉偉表示，監管層本輪房地產(chǎn)調控已經(jīng)涉及債券融資、私募基金融資等調控政策，在融資渠道相繼受阻后，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)主要是房企購地融資、房地產(chǎn)貸款信托合規性等方面受到了窗口指導，因此，房地產(chǎn)信托融資已成為很多中小房企的重要資金來(lái)源。
事實(shí)上，證監會(huì )自去年10月開(kāi)始收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，包括不能在境內發(fā)債，不得到H股上市融資。銀行方面也收緊開(kāi)發(fā)貸，與此同時(shí)，基金業(yè)協(xié)會(huì )叫停16城私募、資管投資房地產(chǎn)項目，促使房企融資渠道迅速收窄。而與之相對應的是，房企資金需求大幅增加。CRIC數據顯示，僅3月份，重點(diǎn)房企新增融資額就高達759.20億元，環(huán)比上升82.72%。
受“末班車(chē)”效應與核心城市需求外溢影響，40家典型房企銷(xiāo)售額普遍好于去年同期。在銷(xiāo)售大幅增長(cháng)的背景下，房企預期向好明顯，促使房企新增投資增幅也達高點(diǎn)。
袁吉偉表示，監管層收緊融資渠道，相關(guān)房企拿地需求不減，是部分大型房企融資回流信托融資渠道的主要原因，而這在去年也有所體現。據信托業(yè)協(xié)會(huì )此前發(fā)布的數據顯示，截至2016年末，信托資產(chǎn)中約1.43萬(wàn)億投入房地產(chǎn)業(yè)，較2015年末的1.29萬(wàn)億元新增了1400億元。而在2016年三季度末，信托資金投向房地產(chǎn)業(yè)的規模為1.35萬(wàn)億，這意味著(zhù)，在去年前三季度合計新增僅約650億元的背景下，去年四季度信托資金投入房地產(chǎn)的規模新增800億元。
值得一提的是，除信托渠道外，此前在人民幣貶值預期下，為減少支出成本，2015、2016年房企連續兩年減少的海外融資，在2017年再成房企輸血工具。CRIC報告顯示，從3月當月來(lái)看，房企融資結構，票據、債券融資額增量明顯，總額為403.28億元，較上月環(huán)比增加了348.57%。其中，海外發(fā)行的票據、債券達到302.28億元，占到房企當月發(fā)行票據、債券總額的74.95%，甚至為當月房企銀行貸款的2.25倍，成為當前房企債務(wù)融資的中堅力量。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從債務(wù)來(lái)看，房企對資金的需求依然很大，且往往會(huì )考慮發(fā)債融資，國內政策導致融資渠道受限，部分房企不得不考慮境外發(fā)債。
“但隨著(zhù)人民幣匯率波動(dòng)，美元進(jìn)入加息周期，海外發(fā)債成本大幅上升?！睆埓髠ケ硎?，在最低價(jià)的債券、銀行貸款受限下，房企只能選擇信托、海外發(fā)債等資金價(jià)格較高的渠道。這也意味著(zhù)，前期拿了較多土地的企業(yè)，資金杠桿過(guò)高，受資金成本增加的影響，銷(xiāo)售預期也將轉向。同時(shí)海外融資也面臨難度加大的可能性，因此房企未來(lái)資金鏈情況仍然前途未卜。