據市場(chǎng)消息，銀監會(huì )近期要求信托公司控制向房地產(chǎn)行業(yè)提供融資的行為，監管要求重點(diǎn)針對房地產(chǎn)行業(yè)以及其他產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)。
為抑制房地產(chǎn)的過(guò)熱發(fā)展，監管部門(mén)自去年起已經(jīng)出臺了一系列調控政策，這些調控措施從規范房地產(chǎn)企業(yè)的拿地行為到房產(chǎn)銷(xiāo)售端的限購限貸等方面不一而足。
在此之前，為限制流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金，監管部門(mén)已經(jīng)相繼出臺了諸如限制房地產(chǎn)企業(yè)股市再融資、債券融資以及針對流入房地產(chǎn)行業(yè)的銀行理財產(chǎn)品和私募房地產(chǎn)基金的監管力度。自去年下半年起，上市房地產(chǎn)企業(yè)的股市再融資發(fā)行幾乎銷(xiāo)聲匿跡，債市融資金額暴跌。
市場(chǎng)人士表示，房地產(chǎn)信托發(fā)行金額在2013、2014年出現激增，此后因針對房地產(chǎn)的直接融資監管松動(dòng)而式微，但隨著(zhù)去年房地產(chǎn)的調控政策再次回歸，房地產(chǎn)信托資金再次出現上升勢頭。
一家房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人士指出，針對房地產(chǎn)信托的監管一直存在，只是在近兩年來(lái)的房地產(chǎn)政策寬松期內對違規資金的查處力度較小，如今隨著(zhù)各部門(mén)加強金融監管以及對房地產(chǎn)的調控力度加大，進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金可能面臨監管升級，中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道將進(jìn)一步受限。
據人民網(wǎng)記者了解，在本月初召開(kāi)的信托監管工作會(huì )上，銀監會(huì )信托監督管理部就指出，房地產(chǎn)信托的信用風(fēng)險呈上升趨勢。
據該監管部門(mén)的數據顯示，截至去年末，房地產(chǎn)信托余額1.64萬(wàn)億元，同比增長(cháng)18.29%。但監管層認為，考慮到部分資金繞道投放至房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)信托的實(shí)際規?？赡芨?。
而就信托的風(fēng)險而言，房地產(chǎn)行業(yè)的占比較大。截至2016年底，全行業(yè)房地產(chǎn)信托風(fēng)險資產(chǎn)余額382億元，占全部信托風(fēng)險資產(chǎn)比例的32%；風(fēng)險率2.32%，比年初上升0.02個(gè)百分點(diǎn)。
監管層指出，存續房地產(chǎn)信托風(fēng)險項目，主要集中于二三線(xiàn)城市、民營(yíng)房地產(chǎn)商以及商業(yè)地產(chǎn)項目，其中主動(dòng)管理類(lèi)信托占比超過(guò)6成。
監管層認為，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險主要為集中度、合規和法律三個(gè)方面：
集中度風(fēng)險：1）投向區域集中于熱點(diǎn)城市。存續期房地產(chǎn)信托項目中，投向16個(gè)熱點(diǎn)城市的信托資產(chǎn)超過(guò)53%；2）大客戶(hù)風(fēng)險較為突出。47家信托公司向某大型房地產(chǎn)集團提供融資，本年新設905億元，占全行業(yè)新設房地產(chǎn)信托10%；3）部分信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)占比較高。8家信托公司房地產(chǎn)信托占比超過(guò)20%，最高80%。
合規風(fēng)險：1）突破房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)要求。通過(guò)明股實(shí)債、產(chǎn)品嵌套、有限合伙、私募基金等向不滿(mǎn)足“四、三、二”要求的房地產(chǎn)項目發(fā)放信托貸款（注：四三二分別指四證齊全、30%自有資金和開(kāi)發(fā)企業(yè)具有2級以上資質(zhì)）；2）投向建筑業(yè)等行業(yè)的信托資金被挪用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；3）突破結構化房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)杠桿比例不得超過(guò)3:1的要求；4）通過(guò)產(chǎn)品嵌套規避凈資本監管；5）為其他機構發(fā)放購房首付貸提供便利。
而在法律風(fēng)險方面，監管部門(mén)重點(diǎn)提及了“明股實(shí)債”類(lèi)業(yè)務(wù)所面臨的風(fēng)險上升。監管層指出，近期，法院關(guān)于某信托公司與房地產(chǎn)公司破產(chǎn)債權確認糾紛案的民事判決認定信托公司獲得房地產(chǎn)企業(yè)股東資格后不應再享有對該企業(yè)的破產(chǎn)債權，導致依附于債權的擔保措施落空，故“明股實(shí)債”類(lèi)業(yè)務(wù)面臨的法律風(fēng)險明顯上升。
同時(shí)，信托公司開(kāi)展“明股實(shí)債”信托業(yè)務(wù)，意在規避監管或公司內部審查標準，由于降低了風(fēng)控要求，相關(guān)項目面臨的信用風(fēng)險相對較高。
監管層還列舉了相關(guān)的案例對房地產(chǎn)信托的風(fēng)險進(jìn)行分析。比如，在案例一中，信托公司與房地產(chǎn)中介合作發(fā)放個(gè)人貸款。產(chǎn)業(yè)基金投資管理公司與房地產(chǎn)中介合作成立住房金融科技平臺推介個(gè)貸客戶(hù)，使用產(chǎn)業(yè)基金籌集到的資金，通過(guò)某信托公司房屋消費金融系列信托產(chǎn)品發(fā)放個(gè)人貸款，資金可能用于支付個(gè)人購房款。此外監管層還提到了信托公司幫助P2P配資并發(fā)放小額貸款的案例。
監管層指出，此類(lèi)案例存在的問(wèn)題為，中介機構由于缺乏相應的貸款資質(zhì)或籌資功能，往往將信托產(chǎn)品作為融資渠道或放款通道，以突破其不能直接開(kāi)展貸款等金融業(yè)務(wù)的限制。
但這類(lèi)業(yè)務(wù)資金的用途和流向不清晰，結構化產(chǎn)品杠桿比例較高，合規及風(fēng)險管理不足，客戶(hù)的推介、審核、貸后管理由中介機構負責，而中介機構合規意識和風(fēng)險管理能力相對薄弱，此類(lèi)產(chǎn)品投資者眾多，一旦發(fā)生風(fēng)險，容易引發(fā)投資者糾紛事件。
根據銀監會(huì )本月初出臺的銀行業(yè)風(fēng)險防控工作通知的要求，要堅持分類(lèi)調控、因城施策，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險。
就強化房地產(chǎn)風(fēng)險管控的具體內容而言，銀監會(huì )要求，銀行業(yè)金融機構要建立全口徑房地產(chǎn)風(fēng)險監測機制。將房地產(chǎn)企業(yè)貸款、個(gè)人按揭貸款、以房地產(chǎn)為抵押的貸款、房地產(chǎn)企業(yè)債券，以及其他形式的房地產(chǎn)融資納入監測范圍，定期開(kāi)展房地產(chǎn)壓力測試。加強房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合規性管理，嚴禁資金違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
同時(shí)，各級監管機構要重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)融資占比高、貸款質(zhì)量波動(dòng)大的銀行業(yè)金融機構，以及房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量較大、占比較高的信托公司。400萬(wàn)股，占其流通股0.36%。