?。ㄔ瓨祟}：調控加碼融資收緊 開(kāi)發(fā)商拿地熱情不減 “撐死VS餓死”經(jīng)驗撐腰 房地產(chǎn)信托“火中取栗”）
“我也擔心自己會(huì )成為接盤(pán)俠，但就像地產(chǎn)商說(shuō)的，餓死膽小的撐死膽大的?！睆埓髠ィɑ┱f(shuō)這句話(huà)的時(shí)候，已是晚上八點(diǎn)多，他剛剛下飛機。
張大偉，某知名信托公司高級信托經(jīng)理。整個(gè)三月，他都在忙著(zhù)出差，手里的幾個(gè)融資項目全是房地產(chǎn)。今年春節后，盡管樓市調控政策不斷加碼，但開(kāi)發(fā)商拿地熱情依舊高漲。地產(chǎn)融資收緊，讓包括張大偉在內的不少信托業(yè)務(wù)人士感到，業(yè)務(wù)機會(huì )來(lái)了。
地產(chǎn)信托升溫
“和去年春節后完全不一樣，現在是項目找上門(mén)來(lái)?！睆埓髠デ宄馗惺艿?，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)正在升溫。
從業(yè)七年，信托經(jīng)理張大偉一直做的是房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)。而房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)，是信托公司的重要業(yè)務(wù)支柱，與通道業(yè)務(wù)、地方融資業(yè)務(wù)并稱(chēng)為信托業(yè)務(wù)“三件套”。根據中國信托業(yè)協(xié)會(huì )統計，截至2016年底，信托資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的規模為1.43萬(wàn)億元，較2015年底的1.29萬(wàn)億元增加1400億元。
如今，張大偉手頭忙乎的這幾單業(yè)務(wù)都屬于拿地項目。在這類(lèi)業(yè)務(wù)中，信托公司通過(guò)明股實(shí)債的產(chǎn)品結構設計，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在拿地環(huán)節提供配套融資。在他看來(lái)，開(kāi)發(fā)商拿地熱情依舊高漲、地產(chǎn)融資收緊是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)升溫的重要原因。
盡管樓市調控政策不斷加碼，但土地市場(chǎng)仍舊火熱，特別是在一些一二線(xiàn)城市，房企拿地熱情不減。據媒體報道，3月30日，南京土地市場(chǎng)迎來(lái)NO.2017G01-08號8宗土地的網(wǎng)上拍賣(mài)，包括3宗純住宅用地、2宗商辦用地和3塊商住地，這8宗地的總出讓面積為96.49萬(wàn)平方米，經(jīng)過(guò)兩個(gè)多小時(shí)的競價(jià)后限價(jià)的地塊全部達到最高限價(jià)。而廣州海珠區的地塊吸引了眾多房企參與競拍。最終，該地塊以總價(jià)20.4億元并配建4.41萬(wàn)平方米成交，折合樓面價(jià)高達每平方米55437.35元。
中國指數研究院數據顯示，今年第一季度全國300個(gè)城市住宅用地共成交1.4億平方米，同比增長(cháng)13.0%；各線(xiàn)城市成交量均增長(cháng)，其中二線(xiàn)城市同比增長(cháng)19.0%，增幅最大。中國指數研究院認為，今年以來(lái)各地加大推地力度，特別是熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市為緩解住宅用地的緊張狀況，住宅用地的推地力度較大，其中一線(xiàn)城市的推地量幾乎翻倍增長(cháng)。隨著(zhù)推地量的增加，企業(yè)“補倉”意愿提高，住宅用地成交呈現量?jì)r(jià)上行態(tài)勢。
由于地產(chǎn)融資政策收緊，房地產(chǎn)企業(yè)資金供給渠道減少，信托公司在此領(lǐng)域的優(yōu)勢得以凸顯。近期，海通證券(14.670, -0.02, -0.14%)在一份研報中表示，自去年10月地產(chǎn)調控以來(lái)，房地產(chǎn)融資全面收緊。除了作為主要融資渠道的銀行貸款和公司債外，地產(chǎn)企業(yè)股權融資、發(fā)行ABS、地產(chǎn)基金、資管融資等各類(lèi)渠道均有收緊。截至目前，融資緊張狀況未見(jiàn)改善信號。例如，自去年地產(chǎn)調控政策鋪開(kāi)后，地產(chǎn)行業(yè)債券融資收緊，發(fā)行量大幅縮減。具體來(lái)看，2016年4季度地產(chǎn)行業(yè)債券總發(fā)行量?jì)H為1210億元，較3季度減少近2/3，凈融資額僅為997億元，僅為3季度的30%；2017年以來(lái)地產(chǎn)行業(yè)債券總發(fā)行量?jì)H為199.3億元，較2016年同期大幅減少。
今年2月13日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)布《備案管理規范第4號》，叫停了16城私募、資管計劃投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項目。針對的主要地區包括北京、上海、天津、深圳、杭州、武漢、成都、南京、廣州、濟南、廈門(mén)、合肥、福州、無(wú)錫、鄭州、蘇州共16個(gè)城市，均是房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市。不過(guò)，中國證券報記者從多家不同區域信托公司了解到，除個(gè)別區域針對拿地項目出臺相關(guān)限制外，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)尚未被明顯收緊。
張大偉感慨，“去年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，但地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)不好做，各類(lèi)金融機構競爭太激烈了。但今年隨著(zhù)地產(chǎn)融資政策收緊，房地產(chǎn)企業(yè)資金供給渠道減少，信托公司的業(yè)務(wù)機會(huì )就來(lái)了?！?/span>
華東某信托公司風(fēng)控總監亦坦言：“現在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)確實(shí)表現出新的趨勢，我們公司現在一周審批的房地產(chǎn)項目數量增加近10%，特別是最近這一兩個(gè)月?！辈贿^(guò)他也強調，目前這種增長(cháng)并非井噴式的。
逆周期“火中取栗”
值得關(guān)注的是，隨著(zhù)政策面收緊與市場(chǎng)調整期到來(lái)，地產(chǎn)商拿地，特別是“地王”的風(fēng)險在增加，對于參與其中的金融機構，亦有潛在的風(fēng)險。但對于張大偉而言，他現在更愿意相信那句俗語(yǔ)——“撐死膽大的，餓死膽小的”。
“你看，2013年的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商拿了‘地王’怕砸到手里，但后來(lái)發(fā)現是機會(huì )。所以現在開(kāi)發(fā)商也醒悟過(guò)來(lái)了?！彼f(shuō)，“過(guò)去幾年發(fā)展迅速的房地產(chǎn)企業(yè)，都是敢于拿地的，反到是一些講究穩扎穩打、過(guò)度講求財務(wù)指標好看的開(kāi)發(fā)商，現在卻落伍了”。興業(yè)證券(7.730, 0.00, 0.00%)近期發(fā)布的研報表示，房地產(chǎn)企業(yè)最核心的競爭力是投資拿地，在過(guò)往周期里，做大做強的房企無(wú)一不證明這一點(diǎn)。
“對于地產(chǎn)商是這樣，對于信托公司也是一樣的道理?！睆埓髠ケ硎?，根據其所在公司的研究判斷，目前國內房地產(chǎn)正處于上行的大周期，下行的短周期，因此逆周期展業(yè)并非不是一種良策，但要把控好其中的風(fēng)險。
事實(shí)上，信托公司在這方面并不缺乏前車(chē)之鑒。
華融信托研究員袁吉偉近期撰文稱(chēng)，根據2015年年報披露，有近20%的信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)占比超過(guò)20%，這部分信托公司既面臨存續房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險管控的考驗，也面臨新增業(yè)務(wù)風(fēng)險防范的考驗。2012年、2015年房地產(chǎn)信托風(fēng)險集中爆發(fā)已經(jīng)使得個(gè)別信托公司承擔了較大的兌付壓力，個(gè)別信托公司已經(jīng)被監管部門(mén)叫停房地產(chǎn)集合信托業(yè)務(wù)，有的信托公司因大量房地產(chǎn)風(fēng)險信托暴露面臨較大的生存困境。此外，近年來(lái)，信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)向部分大型房企集中，也面臨一定的集中度風(fēng)險和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)周期性風(fēng)險。
目前，信托公司是如何管控風(fēng)險的呢？中國證券報記者采訪(fǎng)了多家信托公司風(fēng)控人士，多數表示其公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)準入較2016年沒(méi)有明顯變化。在袁吉偉看來(lái)，這主要是因為以往的準入標準已經(jīng)較高，主要目標區域為一二線(xiàn)城市，目標客戶(hù)為百強房企或上市房企等實(shí)力相對較強的房企，而拿地業(yè)務(wù)主要取決于當地監管部門(mén)的態(tài)度，并沒(méi)有完全禁止，但是對于三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)普遍持非常謹慎的態(tài)度。他還表示，受房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)不樂(lè )觀(guān)預期影響，少部分的信托公司已經(jīng)收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，在業(yè)務(wù)區域、增信措施、客戶(hù)資質(zhì)等方面提出更高要求，諸如業(yè)務(wù)區域收窄至一線(xiàn)城市、必須有抵質(zhì)押物等。另外，也有個(gè)別信托公司面對房地產(chǎn)調控持續升級時(shí)正在考慮調整相關(guān)業(yè)務(wù)準入標準。
前述信托公司風(fēng)控總監進(jìn)一步表示，根據過(guò)去幾年的經(jīng)驗，對于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險的把控，目前信托公司的手段更加多樣化，而且對項目本身的測算也更加準確。他說(shuō)：“最近和其他幾家信托公司風(fēng)控負責人聊，大家的看法基本上是一致的”。
尋求業(yè)務(wù)類(lèi)型多元化
正如前所述，對于房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)，即便是“火中取栗”，信托公司也不再如之前那般“魯莽”。除了加強風(fēng)控，業(yè)務(wù)類(lèi)型也更為多元化。
例如，今年年初，光大興隴信托總裁閆桂軍在接受中國證券報記者專(zhuān)訪(fǎng)就明確表示，會(huì )繼續堅持開(kāi)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。他說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支撐，健康合理的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有助于國民經(jīng)濟的持續健康發(fā)展。信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，具有獨特的制度優(yōu)勢。目前中國的房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)集中度不高，需要提高大中型房地產(chǎn)商的市場(chǎng)占有率，來(lái)降低經(jīng)濟下行周期中小房地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)困難甚至破產(chǎn)倒閉對金融體系的沖擊。房地產(chǎn)行業(yè)去產(chǎn)能，就是要讓小型地產(chǎn)商有序退出市場(chǎng)，中型地產(chǎn)商中有特色的予以保留，沒(méi)有特色的進(jìn)行并購重組，大型房地產(chǎn)商要優(yōu)化治理結構。
“在此背景下，我們的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)更多是做房地產(chǎn)并購基金?！遍Z桂軍表示，長(cháng)期以來(lái)，中國的很多中小房地產(chǎn)商有土地資源，卻缺乏足夠的開(kāi)發(fā)能力和后期管理能力，但對購房者而言，則需要房地產(chǎn)商提供長(cháng)期的物業(yè)和其他管理服務(wù)。正是看中這種機會(huì )，2015年光大信托與大型地產(chǎn)商合作，開(kāi)展中小地產(chǎn)并購重組業(yè)務(wù)，成立多只房地產(chǎn)基金，并對大型地產(chǎn)商開(kāi)通綠色通道，提高放款效率。
做了七年“假股真債”的張大偉，近期也在寫(xiě)報告，探索地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的“真股權”投資。他坦言，從債權融資轉向股權融資，無(wú)論是對信托業(yè)務(wù)人員，還是對客戶(hù)來(lái)說(shuō)都是比較大的挑戰，但這是一種趨勢。