5月12日央行公布2017年4月金融統計數據報告以及一季度中國貨幣政策執行報告，有幾個(gè)點(diǎn)值得關(guān)注：
新增房貸環(huán)比下降1.4%、同比維持在3月斷崖下跌后的個(gè)位數；房貸占貸款比重從16年頂部超100%下降至40%，比上月44%繼續下降，但比監管意向的30%仍有下降空間，意味著(zhù)房貸緊縮仍將繼續；地產(chǎn)公司融資難度持續上升，信貸轉信托規模持續擴大，融資成本上行不可避免。以上意味著(zhù)地產(chǎn)供需雙方都將面臨嚴峻的融資環(huán)境，類(lèi)似2010-2014年初，成交量下行已經(jīng)不可避免。
1）新增房貸連續維持低位增速、環(huán)比出現下降：4月金融數據公布，當月新增貸款1.1萬(wàn)億元，同比增長(cháng)98%，環(huán)比增長(cháng)7.8%；當月新增居民中長(cháng)期貸款4441億元，同比增長(cháng)3.8%，環(huán)比下降1.4%。我們近似地視居民中長(cháng)期貸款為房貸，近24個(gè)月新增房貸同比增速為72%，近36個(gè)月新增房貸同比增速為49%，繼3月份新增房貸同比增速懸崖式下跌至2.4%之后，4月份新增房貸同比增速3.8%持續低位。
2）新增房貸占新增貸款比回落、但離監管單位意向的30%仍有下降空間：4月份該占比為40.4%，比較3月份的44.1%有所回落。新增居民中長(cháng)期貸款的比重指數與房地產(chǎn)銷(xiāo)售熱度明細相關(guān)，也體現了貸款投向對購房的偏好程度。自2012年中至2015年中，該比重一直維持在25%上下波動(dòng)，直到2016年7月超過(guò)了100%（其他貸款凈償還）。2017年1、2月新增居民貸款的比重降至31%，主要由于對核心一二線(xiàn)城市的信貸收緊，但3、4月份有所回升，目前離監管意向的30%仍有下降空間，意味著(zhù)仍有進(jìn)一步緊縮地產(chǎn)信貸的可能。
3）地產(chǎn)公司融資難度上升，信貸轉信托或是趨勢，回想2010-2014的融資限制，地產(chǎn)公司融資成本上行不可避免：截至一季度末金融機構人民幣房地產(chǎn)貸款余額為28.4萬(wàn)億，同比增長(cháng)26.1%。而房地產(chǎn)貸款中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額同比下滑21.5%，自2016年Q4后連續兩個(gè)月負增長(cháng)，反映了930以后對地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資收緊帶來(lái)的影響。而2017年Q1個(gè)人購房貸款同比增長(cháng)45.7%，仍然維持在歷史較高的增速水平上。值得注意的是，保障性住房開(kāi)發(fā)貸款同比增速擴大至47.7%。保障性住房貸款自2014年3月后大幅增長(cháng)，在所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中的占比不斷提升，棚改的投資力度在不斷加大。此外，我們看到，2016年11月開(kāi)始，月均信托融資突破2000億元，是社融規模中除去信貸之外的主力，且還在持續擴大，行業(yè)的融資成本上行不可避免。