在金融去杠桿和樓市調控的雙重背景下，信托公司房地產(chǎn)信托項目被全線(xiàn)收緊。北京商報記者注意到，去年四季度以來(lái)，樓市“輸血”的多個(gè)渠道逐一遭堵，不少房企回轉向信托融資，令房地產(chǎn)信托融資規模持續回溫。然而，今年以來(lái)，房地產(chǎn)信托市場(chǎng)遭遇嚴監管，5月下旬，銀監會(huì )向各地銀監局下發(fā)文件，嚴查違規開(kāi)展的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。多位業(yè)內人士預測，未來(lái)房地產(chǎn)信托規模將受到一定影響。
信托公司戰線(xiàn)收縮
通過(guò)銀行理財、券商資管、基金子公司等通道輸血樓市的融資手段逐一遭遇嚴控后，監管再度指向房地產(chǎn)信托，今年5月下旬，銀監會(huì )向各銀監局下發(fā)《2017年信托公司現場(chǎng)檢查要點(diǎn)》，重點(diǎn)提及違規開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)將被監管列為重點(diǎn)檢查對象，多家信托公司相關(guān)負責人向北京商報記者表示，新規下發(fā)后，對全行業(yè)確實(shí)造成一定影響，房地產(chǎn)信托融資規模受到進(jìn)一步收縮。
“今年以來(lái)，房地產(chǎn)整體形勢趨緊，房地產(chǎn)信托融資項目也受到全面收縮，不過(guò)各地房地產(chǎn)調控力度不一樣，信托公司房地產(chǎn)信托占比也不同，對于部分基金公司來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)信托比例并不大，而且前期一直在調控過(guò)程中緩慢調整，所以影響可能并不大，新規的下發(fā)對前期比較激進(jìn)的一些小公司來(lái)說(shuō)影響更大一些?！北本┮患掖笮托磐泄鞠嚓P(guān)負責人向北京商報記者表示。
滬上的一家小型信托公司也表示，今年房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)是一個(gè)調整期，政策趨緊，信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)再融資業(yè)務(wù)也相對更加謹慎，短期內很可能在增量上有明顯的制約作用，多數信托公司持有觀(guān)望態(tài)度，等待市場(chǎng)情況更為明朗。
不過(guò)也有部分信托公司人士表示，加強監管后，很多以前可以發(fā)行的產(chǎn)品現在都無(wú)法備案，部分信托公司更是主動(dòng)叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。業(yè)內人士表示，信托融資的主要資金來(lái)源于銀行，而目前銀行全面“縮表”，大量表外業(yè)務(wù)和通道業(yè)務(wù)資金正在回流，信托資金來(lái)源也受到限制，因此，銀監會(huì )發(fā)文后索性暫停該業(yè)務(wù)。
重拳出擊違規行為
今年以來(lái)，監管大刀闊斧整頓金融亂象，尤其是對房地產(chǎn)信托領(lǐng)域的監管逐漸升級，房企融資難度也在不斷攀升。根據《2017年信托公司現場(chǎng)檢查要點(diǎn)》，包括是否通過(guò)股債結合、合伙制企業(yè)投資、應收賬款收益權等模式變相向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資規避監管要求，或協(xié)助其他機構違規開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)受到監管重點(diǎn)審查。 將時(shí)間維度進(jìn)行拉長(cháng)來(lái)看，今年以來(lái)加強房地產(chǎn)信托整治已多次被提及。今年3月29日，銀監會(huì )下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展銀行業(yè)“違法、違規、違章”行為專(zhuān)項治理工作的通知》（45號文），要求整治信貸資金參與房地產(chǎn)炒作情況，對于違規進(jìn)入拿地環(huán)節、違規發(fā)放開(kāi)發(fā)貸、貸后管理不嚴、繞道借道變相融資、違規發(fā)放首付貸等行為進(jìn)行了限制。
步入4月，房地產(chǎn)信托管理監管舉措持續加碼，銀監會(huì )半個(gè)月內連續出臺7個(gè)監管文件，要求消除多層嵌套和去通道化以及限制監管套利行為。如4月10日下發(fā)的《關(guān)于銀行業(yè)風(fēng)險防控工作的指導意見(jiàn)》（6號文）明確表示，各級監管機構要重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量較大、占比較高的信托公司，4月下旬，又有消息稱(chēng)，銀監會(huì )近期要求信托公司控制向房地產(chǎn)行業(yè)提供融資的行為，監管要求重點(diǎn)針對房地產(chǎn)行業(yè)以及其他產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)。
增量業(yè)務(wù)將受限
今年以來(lái)，新增房地產(chǎn)信托數量上漲，占比也有所走高。 普益標準數據顯示，今年前5個(gè)月房地產(chǎn)信托發(fā)行數量呈現上升態(tài)勢，1-5月新發(fā)投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)品數量分別為48款、45款、55款、74款、101款。發(fā)行產(chǎn)品資金運用于房地產(chǎn)占比分別為11.03%、9.68%、8.99%、12.42%和19.88%。
對于今年以來(lái)房地產(chǎn)信托融資占比升高的現象，用益信托研究員廖鶴凱表示，其實(shí)不少項目可能并不是當前做的，只是現在才發(fā)出來(lái)而已。6月資金面緊張，包括房地產(chǎn)信托在內的很多項目融資速度可能會(huì )有所下降。上述滬上信托公司相關(guān)負責人也表示，一般情況下，影響有1-2個(gè)月的滯后性，從評審、存量項目發(fā)行需要一段時(shí)間，預計后期房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規?？赡軙?huì )下滑。
“新的監管要求將使信托業(yè)通道業(yè)務(wù)承壓，或將對未來(lái)信托業(yè)增長(cháng)形成一定制約，預計未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的增長(cháng)會(huì )有所受限?！庇靡娼鹑谛磐醒芯吭褐硌芯繂T黃琬娜坦言。