近日，房貸利率上浮成為趨勢，進(jìn)而對房企資金鏈施壓。除房貸利率上調影響購房人心態(tài)外，部分省份鼓勵“現房銷(xiāo)售”的政策亦將對房企回款產(chǎn)生重要影響。
事實(shí)上，對于大部分房企而言，除自有資金外，其資金主要來(lái)源于客戶(hù)定金及預付款、按揭貸款、開(kāi)發(fā)貸款、企業(yè)融資。2017年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道被一再收緊，而此次房貸利率的上調，無(wú)異于雪上加霜。
一向在房企融資中扮演補充角色的信托，面對地產(chǎn)市場(chǎng)的機遇又怎么看呢？《證券日報》記者多方詢(xún)問(wèn)后了解到，目前，已有房企進(jìn)行信托融資的融資水平高達12%-14%。不過(guò)，面對房企特別是中小房企洶涌的融資需求，多數信托公司仍表示不敢“輕舉妄動(dòng)”。
部分項目利率或高達12%-14%
央行MPA考核、表外業(yè)務(wù)回歸表內，證監會(huì )、發(fā)改委先后收緊海內外發(fā)債，銀監會(huì )收緊通道業(yè)務(wù)，保險業(yè)嚴厲打擊萬(wàn)能險，銀行按揭貸款額度收緊……在監管不斷加碼之下，房企融資可謂難上加難。
一份廣發(fā)證券研報顯示，今年1-4月份，樣本房企總融資規模3109億元，同比大幅下滑42%。從融資結構來(lái)看，受監管的委托貸款、公司債以及再融資占比下滑，融資規模分別同比下滑65%、99%和89%，尤其是公司債及再融資規模分別由去年同期的1859億元、334億元大幅下滑至20億元、37億元。
克而瑞房地產(chǎn)研究中心最新數據顯示，其監控的108家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)中，5月份房企從銀行貸款所獲得的金額環(huán)比下降29.67%。同時(shí)，受債市波動(dòng)影響，房企的票據、債券發(fā)行額縮量明顯，環(huán)比下降49.90%，海外發(fā)債額為零。
在資金封鎖的當下，有部分房企無(wú)奈選擇以相當高昂的融資成本引進(jìn)資金?！澳壳凹词故谴笮妄堫^房企，部門(mén)項目的融資成本也在10%上下?！蹦承磐袠I(yè)務(wù)經(jīng)理向《證券日報》記者表示，“有房企目前的準備簽訂的信托貸款利率已經(jīng)高達12%-14%，不過(guò)這種項目我們目前還未接觸?！?/p>
房地產(chǎn)信托增量明顯 多數公司并不敢“輕舉妄動(dòng)”
在多方房企融資渠道受阻之下，房企紛紛轉向融資成本較高的信托渠道。用益信托在線(xiàn)數據顯示，2017年5月份，市場(chǎng)上成立集合資金信托544款，成立規模達1191.74億元，其中，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托項目為86個(gè)，資金規模合計為300.57億元，同比增長(cháng)78.06%，增幅明顯。
對此，廣發(fā)證券表示，從上一輪周期看，2010年銀行、再融資等傳統融資渠道的受阻，使得房企融資需求外溢，帶動(dòng)信托的高速發(fā)展（2010年、2013年規模均創(chuàng )截止當年新高）。而對于本輪周期，在開(kāi)發(fā)貸、公司債、再融資等受到監管后，房企相應地尋求中期票據、信托以及其他創(chuàng )新融資等，其中中期票據又受到資產(chǎn)比例的限制要求，信托及其他創(chuàng )新產(chǎn)品就會(huì )受到房企青睞。
不過(guò)，即使房企融資需求洶涌，大部分信托公司還是不敢“輕舉妄動(dòng)”。上海某信托公司業(yè)務(wù)人員向《證券日報》記者表示，她所在的團隊近期并不打算開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)?！皩@部分業(yè)務(wù)暫時(shí)比較沒(méi)底，公司的態(tài)度也是謹慎再謹慎，即使收益再高也要考慮項目安全?！?/p>
而中部某信托公司法務(wù)人員則稱(chēng)，目前公司主動(dòng)管理的項目基本都是地產(chǎn)項目，但出于對房地產(chǎn)未來(lái)預期不明朗的考慮，業(yè)務(wù)期限都比較短。出于業(yè)務(wù)創(chuàng )新和資金安全的角度，除原有的集合貸款模式外，應收賬款模式、特定資產(chǎn)收益權模式也是目前經(jīng)常采用的模式。
事實(shí)上，對于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，目前不少信托公司頗感為難。一方面是監管的不斷從嚴，另一方面是房企迫切的融資需求，如何在不觸碰監管紅線(xiàn)的前提下順利開(kāi)展業(yè)務(wù)，如何有效防范項目風(fēng)險，都是信托公司需考慮的問(wèn)題。
此前，銀監會(huì )曾向各銀監局下發(fā)《2017年信托公司現場(chǎng)檢查要點(diǎn)》，其中將違規開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列入檢查要點(diǎn)，主要包括兩點(diǎn)：第一，是否通過(guò)股債結合、合伙制企業(yè)投資、應收賬款收益權等模式變相向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資或協(xié)助其他機構違規開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)；第二，“股+債”項目中是否存在不真實(shí)的股權或債權，是否存在房地產(chǎn)企業(yè)以股東借款充當劣后受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發(fā)放流動(dòng)資金貸款。盡管銀監會(huì )表示，此次《要點(diǎn)》僅用于指導具體檢查項目，并非發(fā)布監管政策，但也側面反映了監管層對于房地產(chǎn)信托中的違規操作問(wèn)題的持續關(guān)注。
“我們目前開(kāi)展業(yè)務(wù)還是比較謹慎的，畢竟房地產(chǎn)信托是重要的信托業(yè)務(wù)之一，完全拒絕也不符合公司整體利益。但對項目整體把控上，對于房地產(chǎn)信托可能要求更為嚴格。在項目符合監管要求、風(fēng)控措施到位的情況下，交易對手的實(shí)際情況也是項目能否過(guò)會(huì )的重要因素?！鄙鲜鲋胁磕承磐泄痉▌?wù)人員如是說(shuō)。
廣發(fā)證券表示，由于中小房企一方面已率先受前期融資收緊影響，信托融資比例逐步加大，另一方面開(kāi)發(fā)項目平均較少、銷(xiāo)售回款普遍偏低，此次融資、銷(xiāo)售兩端對資金流的收緊預計對中小房企產(chǎn)生更大的壓力?？梢灶A見(jiàn)，此輪收緊政策所致的行業(yè)消極環(huán)境將加速行業(yè)優(yōu)勝劣汰。
上述信息也得到了某信托公司研究員的印證，該研究員同時(shí)提示，由于中小房企資金壓力逐漸攀升，對于開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)較多的公司，其項目不良率可能會(huì )提升。除此之外，未來(lái)利率水平及資金面均可能發(fā)生變化，房企一旦獲得較低水平的其他渠道融資，則部分項目將面臨提前結束的風(fēng)險。
(原標題：資金鏈承壓房企轉向信托融資)